Todo lo que debes revisar antes de firmar una compraventa inmobiliaria

Firmar una compraventa no es cualquier trámite. Es un paso importante y, si no revisas bien todo antes, puede darte más de un dolor de cabeza. Por eso, lo mejor es ir con calma y tener claro qué mirar antes de poner tu firma.

Entiendo que todo este proceso puede parecer un lío. Hay papeles, números, palabras raras… y decisiones que no se pueden tomar a la ligera. Pero tranquilo, no hace falta ser experto para entender lo básico y protegerte bien.

En este artículo te voy a contar de forma sencilla todo lo que deberías revisar antes de firmar. Para que sepas qué cosas son clave, qué trampas evitar y cómo estar seguro de que lo estás haciendo bien.

¿Qué es un contrato de compraventa y por qué es tan importante revisarlo bien?

El contrato de compraventa es el documento que deja por escrito todo lo que has acordado con el vendedor. No es solo un papel, es el compromiso legal que establece quién compra, quién vende, por cuánto dinero y en qué condiciones.

A partir de ahí, cualquier problema que surja tendrá que resolverse en base a lo que se haya firmado. Por eso es clave revisarlo con lupa, aunque parezca que ya está todo hablado. Lo que no esté por escrito no cuenta. Si hay algo que no entiendes, no firmes sin aclararlo antes. Es mejor hacer preguntas incómodas ahora que tener problemas serios después.

También es importante que los plazos, las condiciones de pago, los gastos y el estado de la vivienda estén reflejados con claridad. Un buen contrato evita malentendidos, protege tus derechos y te da tranquilidad.

Quién redacta el contrato y qué partes lo firman

El contrato de compraventa puede redactarlo cualquiera de las dos partes, pero lo habitual es que lo prepare la agencia inmobiliaria, un abogado o incluso el propio notario en caso de escritura pública. Eso sí, quien lo redacte no tiene por qué estar defendiendo tus intereses. Por eso siempre debes leerlo tú con calma y, si puedes, pedir ayuda profesional.

Lo firman el comprador y el vendedor, y si hay intermediarios (como una agencia), también pueden figurar en él. Cada parte debe quedarse con una copia firmada. Aunque parezca un simple trámite, firmar un contrato implica aceptar todo lo que pone, así que no lo hagas a la ligera.

Documentación imprescindible que debe tener el vendedor

Antes de firmar nada, asegúrate de que el vendedor tiene todos los papeles en regla. Esto es clave para evitar problemas legales, sorpresas con el piso o retrasos innecesarios.

Estos son los documentos que debería entregarte:

• Título de propiedad: demuestra que el vendedor es realmente el dueño.

• Nota simple registral: puedes pedirla tú mismo en el Registro de la Propiedad. Muestra si la vivienda tiene cargas, hipotecas, embargos o servidumbres.

• Último recibo del IBI: para saber si el impuesto está pagado y cuánto tendrás que abonar tú en el futuro.

• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio desde hace años. Muestra cómo de eficiente es el inmueble.

• Cédula de habitabilidad (en algunas comunidades): acredita que la vivienda cumple los requisitos para ser habitada.

• Recibos de suministros al día: luz, agua, gas… que no haya deudas pendientes.

• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad: evita heredar deudas del anterior propietario.

• Escritura de cancelación de hipoteca o certificado de deuda cero: si la casa tuvo hipoteca, debe estar cancelada o en proceso.

Sin esta documentación, lo mejor es no seguir adelante hasta que todo esté claro.

Cómo averiguar el valor de referencia y el valor catastral de la vivienda

Saber cómo averiguar el valor de referencia y el valor catastral es muy importante, ya que son dos cifras esenciales cuando compras una casa, sobre todo por el impacto que tienen en los impuestos.

El valor catastral puedes consultarlo en el recibo del IBI o directamente en la sede electrónica del Catastro, usando los datos del inmueble. Es un valor asignado por la administración que suele estar por debajo del precio de mercado.

En cambio, el valor de referencia lo fija Hacienda y suele ser más alto. Este dato se puede consultar en la web del Catastro introduciendo la localización exacta. Es importante revisarlo porque si el precio de compraventa está por debajo del valor de referencia, puede que tengas que pagar impuestos calculados sobre ese valor superior. Así que, antes de firmar, mejor asegurarse de cuál es.

Diferencias entre precio de venta, valor de referencia y valor de mercado

Cuando hablamos del precio de una vivienda, no siempre nos referimos a lo mismo. Hay tres valores que debes conocer para no llevarte sorpresas:

• Precio de venta: es el que acuerdas con el vendedor. Lo que vas a pagar realmente.

• Valor de referencia: lo fija Hacienda y puede ser más alto o más bajo que el precio de venta. Se usa para calcular impuestos como el ITP. Si compras por debajo de este valor, te pueden exigir pagar impuestos sobre el valor de referencia igualmente.

• Valor catastral: lo establece el Catastro y suele ser bastante más bajo que el valor real. Se usa para calcular impuestos como el IBI.

Saber la diferencia entre estos tres valores te permite entender si estás pagando un precio justo, si los impuestos van a ser más altos de lo que pensabas y si puedes negociar mejor. Además, hay comunidades donde el valor de referencia genera muchos problemas porque se acerca mucho o incluso supera el valor real. Es un dato que no puedes ignorar.

La importancia de revisar los estatutos de la comunidad y si hay derramas pendientes

Si vas a comprar un piso, no solo compras el interior de la vivienda. También pasas a formar parte de una comunidad de propietarios. Y eso implica aceptar sus normas, gastos y acuerdos.

Los estatutos de la comunidad recogen reglas que pueden afectarte más de lo que crees: si puedes tener mascotas, si puedes hacer reformas, si puedes usar zonas comunes o incluso si puedes alquilar el piso.

También es clave saber si hay derramas pendientes, es decir, pagos extra por obras ya aprobadas. Muchas veces el vendedor intenta cerrar la operación antes de que se repartan estos gastos. Pregunta directamente al administrador de la finca o pide un certificado donde conste que no hay deudas ni derramas aprobadas. Así evitas llevarte sorpresas justo después de entrar a vivir.

Cuándo se entrega la posesión del inmueble y qué debes comprobar antes

La entrega de llaves no siempre es inmediata tras la firma, aunque muchas veces sí lo es. Por eso hay que dejar claro en el contrato cuándo se hace efectiva la posesión.

Antes de recibir el piso, asegúrate de que está en el estado pactado. Comprueba que no haya desperfectos nuevos, que todo funcione (luz, agua, electrodomésticos si se incluyen…) y que no falte nada que estuviera acordado. Si algo no está bien, hazlo constar por escrito antes de aceptar la entrega.

También revisa que se entreguen todas las llaves, mandos de garaje o accesos que correspondan. Una vez tienes la posesión, los problemas serán cosa tuya.

Comprar una vivienda es mucho más que pagar y firmar. Es un paso importante, que implica compromisos, gastos y decisiones que pueden afectarte durante años. Por eso no hay que correr ni dejarse llevar por las prisas o la emoción del momento. Revisar cada detalle, entender lo que estás firmando y asegurarte de que todo está en regla no es desconfiar, es protegerte.

Tener esta información te da control, seguridad y tranquilidad. Y aunque parezca un proceso complicado, si sabes qué mirar, es mucho más fácil evitar errores.